Teilverkäufe von Immobilien werden von verschiedenen Anbietern in den Medien stark beworben. Das Angebot richtet sich vor allem an Senioren, die Liquidität benötigen und – insbesondere aufgrund ihres Alters - keinen Kredit mehr aufnehmen können oder wollen. Versprochen wird finanzielle Freiheit durch Umwandlung von Immobilieneigentum in Liquidität., vermeintlich ohne dabei die Vorteile des Eigentums zu verlieren. Die Verträge und Regelungen sind dann aber oftmals kompliziert: eine notarielle Beratung zu rechtlichen Fragen und eine unabhängigen Finanzberatung zu wirtschaftlichen Folgen sind deswegen unbedingt sinnvoll.
Rechtliche Folgen eines Teilverkaufs
Sämtliche Teilverkaufsmodelle beruhen auf derselben Grundkonstruktion: Der Kunde verkauft einen Miteigentumsanteil von bis zu 50 Prozent an den Anbieter und behält den restlichen Miteigentumsanteil für sich. Dafür erhält er sofort einen Kaufpreis und zudem ein lebenslanges Nutzungsrecht, üblicherweise in Form eines im Grundbuch eingetragenen Nießbrauchs. Wegen des Nießbrauchsrechts kann der Kunden die Immobilie auch weiterhin alleine nutzen.
Aus diesem Grund wird teils damit geworben, der Kunde und Verkäufer stünde wirtschaftlich gesehen weiter wie ein Alleineigentümer. Es bestehen aber doch erhebliche rechtliche Unterschiede: Der Anbieter lässt sich das Nutzungsrecht mit einem monatlichen Nutzungsentgelt ähnlich einer Miete für den verkauften Miteigentumsanteil vergüten. Ein Alleineigentümer muss dagegen keine monatliche Miete zahlen. Nichtsdestotrotz muss der Kunde aber in der Regel die Instandhaltungskosten für das gesamte Objekt – also auch für den verkauften Anteil tragen, die bei einem Mietvertrag ein Vermieter übernimmt. Im Detail kann sich die Kostenverteilung aber je nach Anbieter sehr unterscheiden. Daher sollten diese Regelungen im Vorfeld gründlich geprüft werden.
Ein weiterer Unterschied zum Alleineigentum besteht bei einer späteren Verwertung der Immobilie: Da der Kunde seinen Anteil alleine nicht verkaufen kann, ist er darauf angewiesen, dass auch der Anbieter mitverkauft. Zwar ermöglichen Teilkaufanbieter in der Regel einen solchen Verkauf. Dies ist jedoch oft mit weiteren Kosten verbunden. Häufig fällt zum Beispiel eine „Bearbeitungsgebühr“ für den Verkauf an, die sich prozentual am Verkaufspreis bemisst (üblich sind zwischen 3 und 6 Prozent). Einige Anbieter lassen sich zudem einen Mindesterlös von bis zu 117 Prozent des ursprünglichen Teilkaufpreises garantieren. Wird dieser Mindesterlös bei einem Verkauf nicht erzielt, muss der Kunde dem Anbieter die fehlende Marge aus seinem Kaufpreisanteil bezahlen, muss von seinem Anteil also noch etwas abgeben. Eine schlechtere Wertentwicklung trifft dann alleine den Kunden, eine gute Wertentwicklung kommt für seinen Anteil dagegen voll dem Anbieter zu Gute. Auch ein späterer Rückkauf von dem Anbieter kann teuer werden.
Schließlich sollten vor einer Entscheidung zum Teilverkauf auch die Konsequenzen für den Erben bedacht werden: Das Nutzungsrecht des ursprünglichen Teilverkäufers erlischt mit dessen Tod. Der Erbe darf die Immobilie daher nicht allein nutzen. Ihm verbleiben nur der Verkauf des Objekts zu den Bedingungen des Teilkäufers oder – sofern entsprechende Mittel vorhanden sind – der Rückkauf des Miteigentumsanteils vom Teilkäufer. Im Ergebnis werden so einige Kosten des Modells auf die Erben ausgelagert.
Auch wirtschaftlichen Rat einholen
Im Hinblick auf die rechtlichen Folgen eines Teilkaufvertrages können wir als Notare sie umfassend beraten und stehen Ihnen gerne als kompetente Ansprechpartner zur Seite. Aber auch die wirtschaftlichen Folgen mit Blick auf den Kaufpreis, das Nutzungsentgelt, die Instandhaltungskosten und die Verteilung eines späteren Verkaufserlöses sind komplex. Der Verkäufer hat einerseits den Vorteil, dass er Geld erhält, ohne sein gewohntes Umfeld verlassen zu müssen. Ob sich das Geschäft für den Verkäufer aber wirklich „lohnt“, oder ob es bessere Alternativen gibt, muss im Einzelfall sorgfältig geprüft werden. Vor einer Entscheidung zum Teilverkauf sollte daher zusätzlich möglichst auch wirtschaftlicher Rat bei einem neutralen und sachkundigen Berater eingeholt werden.
Alternativen zum Teilverkauf
Zu einer umfassenden rechtlichen und wirtschaftlichen Beratung gehört auch, dass Alternativen zum Teilverkauf in Erwägung gezogen werden. Als rechtlich weniger komplexe Alternativgestaltung kommt ein Verkauf des gesamten Objekts unter Vorbehalt eines lebenslangen Nutzungsrechts und ggf. auch einer lebenslangen Rentenzahlung in Betracht. Wenn das Eigentum nicht verkauft werden soll, kommt auch ein sog. Immobilienverzehrkredit, auch Umkehrhypothek genannt, in Frage. Auf jeden Fall ist es sinnvoll, die Angebote verschiedener Anbieter zu vergleichen.
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