Die Bestellung eines Verwalters entlastet Wohnungseigentümer und schafft klare Zuständigkeiten. Doch welche konkreten Befugnisse hat der Verwalter? Wie wird er bestellt und wie wird er wieder abberufen? Und welche Rolle spielt er beim Verkauf einer Eigentumswohnung?
Schlüsselrolle in der Wohnungseigentümergemeinschaft
Stellt man sich die Wohnungseigentümergemeinschaft als Unternehmen vor, wäre der Hausverwalter eine Art Geschäftsführer. Er ist das ausführende Organ der Eigentümerversammlung. Der Verwalter kümmert sich um die Aufstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, beruft die Versammlung der Wohnungseigentümer ein, sorgt für die Einhaltung der Hausordnung und führt Beschlüsse der Eigentümerversammlung aus.
Der Verwalter übernimmt nicht nur interne Aufgaben, sondern vertritt die Gemeinschaft auch nach außen. Dabei handelt er in der Regel im Namen aller Eigentümer als Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht einzelner Personen. Seine Vertretungsmacht ist weitreichend. So kann er beispielsweise Verträge mit Hausmeisterfirmen oder Reinigungskräften abschließen. Einschränkungen gelten jedoch zB bei Grundstückskaufverträgen oder der Aufnahme von Darlehen für die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Recht auf Bestellung eines (zertifizierten) Verwalters
Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, die Bestellung eines Verwalters zu beantragen. Dieser muss neuerdings als sog. zertifizierter Verwalter auch rechtliche, kaufmännische und technische Kenntnisse nachweisen. Hierfür kann er eine Prüfung bei der Industrie- und Handelskammer ablegen, es genügt aber auch, wenn er entsprechende Qualifikationen „von Haus aus“ mitbringt, zB als Volljurist oder Immobilienkaufmann. Soll bei kleineren Wohnanlagen mit acht oder weniger Wohnungen ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt werden, ist eine Zertifizierung nicht notwendig, wenn nicht mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer dies verlangt.
Verwalterbestellung, Abberufung und die maximale Dauer
Die Bestellung des Verwalters erfolgt durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung. Eine Übertragung dieser Entscheidung auf andere Organe wie einen Verwaltungsbeirat ist nicht möglich. Die Eigentümerversammlung kann den Verwalter auch jederzeit abberufen. Mit dem Verwalter wird üblicherweise ein Vertrag geschlossen, der Aufgaben und Pflichten sowie die die Vergütung regelt. Dieser Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung des Verwalters. Die Dauer der Verwaltung beträgt höchstens fünf Jahre, bei der erstmaligen Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum sind es maximal drei Jahre.
Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung – öffentliche Beglaubigung und Ablauf
Eine bedeutsame Rolle nimmt der Verwalter auch bei der Veräußerung von Wohnungseigentum ein. Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung können regeln, dass eine Übertragung nur mit seiner Zustimmung erfolgen kann. Hierdurch sollen die Eigentümer vor dem Eintritt unzuverlässiger Personen in der Gemeinschaft geschützt werden. Der Verwalter darf die Zustimmung aber nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes verweigern, etwa wenn der Erwerber finanziell unzuverlässig ist oder eine Störung des Gemeinschaftsfriedens droht, es handelt sich also eher um eine Formalie als um ein echtes Prüfungsrecht. Ob eine Zustimmung erforderlich ist, steht üblicherweise im Grundbuch.
Die Zustimmung muss ebenso wie die Verwaltereigenschaft gegenüber dem Grundbuchamt durch öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden. Dazu ist die Vorlage des Protokolls der Eigentümerversammlung mit dem Bestellungsbeschluss des Verwalters erforderlich. Außerdem müssen die Unterschriften vom Vorsitzenden der Eigentümerversammlung – das ist meistens der Verwalter –, von einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter notariell beglaubigt werden. Leider kann dies in einigen Fällen dazu führen, dass sich die Abwicklung eines Wohnungskaufvertrages, die Kaufpreiszahlung und die Schlüsselübergabe verzögern können.
Notarinnen und Notare als Ansprechpartner
Wir als Notare stehen Wohnungseigentümern als zentrale Ansprechpartner zur Verfügung, sei es bei der Begründung oder dem Verkauf von Wohnungseigentum oder bei Fragen rund um den Nachweis der Bestellung von Hausverwaltern. Es ist auch möglich und oft empfehlenswert, ein solches Zustimmungserfordernis abzuschaffen. Auch hier können wir gerne helfen.